Esta compensación llega al 5%, dificulta la subrogación del préstamo y puede suponer un enorme coste de oportunidad para el hipotecado.
La contratación de hipotecas a tipo fijo crece a toda velocidad en el mercado español. Con estos préstamos, los bancos se garantizan tipos TAE entre el 2,5% y el 3% en las mejores ofertas, frente a las reducidas rentabilidades de las hipotecas a tipo variable.
Los tipos, los plazos y la vinculación son claves a la hora de elegir un préstamo a tipo fijo. Pero las comisiones también juegan un papel decisivo. Las de apertura y desestimiento (que afecta a las amortizaciones anticipadas, tanto totales como parciales) son comunes a todos los préstamos. Pero hay una, la compensación por riesgo de tipos de interés, que se aplica casi exclusivamente en las hipotecas a tipo fijo y que puede llegar hasta el 5%. Potenciada por los bancos en un escenario de tipo de interés cero en Europa, es un arma de doble filo para quienes contratan este tipo de productos.
¿Qué es?
La establece el banco y se aplica cuando se amortiza anticipadamente un crédito (total o parcialmente) y dicha cancelación provoca una pérdida para el banco. Como explica el portal del cliente bancario del Banco de España, esta situación "normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando".
En la práctica el prestatario indemniza al banco por la pérdida que asume por la amortización anticipada de un préstamo.
Las consecuencias
La más importante es que limita la capacidad de maniobra de quien firma una hipoteca. En la práctica, la banca se blinda contra posibles bajadas de los tipos de interés al mismo tiempo que establece un poderoso mecanismo de retención de su cliente.
A cambio, encarece y por lo tanto dificulta al hipotecado la subrogación de la hipoteca (es decir, cambiar de banco) o la realización de amortizaciones parciales o totales. Por lo tanto, la compensación puede tener un enorme coste de oportunidad. Además, en caso de amortización total o parcial, si supone pérdidas para el banco éste también carga la comisión de desestimiento, que se sitúa en el 0,5% los cinco primeros años de vida del préstamo y un 0,25% a partir del sexto año.
Por lo tanto, en la práctica las entidades financieras que cobran por ambos conceptos cargan a los hipotecados una doble comisión.
¿A cuánto puede ascender?
El porcentaje es el pactado con la entidad. Las diferencias son muy grandes entre los distintos grupos financieros. Entre las entidades más activas en la comercialización de hipotecas, esta comisión se sitúa entre el 0,75% y el 5% que cobra Santander. Sin embargo, hay bancos como Sabadell, Bankia, o Liberbank que no la aplican. En cualquier caso, la compensación no puede superar el montante de la pérdida que sufre el banco.
¿Dónde se aplica?
Es una comisión casi exclusiva de las hipotecas a tipo fijo. Pero hay excepciones. También se aplica en las hipotecas mixtas durante el período inicial a interés fijo, siempre que sea superior a un año. En el caso de los préstamos a tipo variable sólo se puede cobrar cuando el período de revisión es superior a los 12 meses. Una modalidad está última muy poco común en España. Hay que prestar atención a la letra pequeña. En la escritura del préstamo se incluyen las fórmulas que aplican para calcular la compensación.