Todas las claves sobre el cerco de Hacienda a los alquileres de pisos por internet

Aviso a navegantes de la Agencia Tributaria para la Renta 2015: está vigilando quién tiene anuncio de alquileres de viviendas por internet y otros medios.

Las rentas por alquileres deben incluirse en la declaración y la Agencia Tributaria ha advertido este año de que cuenta con medios para detectar si un contribuyente ha realizado un anuncio de una vivienda en alquiler.

Este anuncio coincide con la desaparición de la deducción alquiler de vivienda habitual para los inquilinos con contratos de alquiler firmados a partir de 2015. Esta medida, eso sí, no afecta a las deducciones autonómicas ni a los contratos anteriores.

1- ¿Qué dice la Agencia Tributaria?
Ayer Rufino de la Rosa, director de Gestión de la AEAT aseguró en la presentación de la campaña: "De acuerdo con los datos de que dispone la AEAT usted ha realizado anuncios de alquiler de inmuebles en diferentes medios publicitarios, incluido Internet. Le recordamos que, en caso de haber percibido rentas por alquiler, deben incluirse en la declaración, así como cualquier tipo de renta por la que deba tributar y no conste en los datos fiscales".

2- ¿A quién se lo dice?
Al contribuyente en cuestión que ha realizado anuncios de alquiler de inmuebles en diferentes medios publicitarios, incluido internet, y le recuerda que si ha percibido ingresos por este concepto, debe declararlos.

3- ¿Cómo lo va a controlar?
La Agencia Tributaria se dirige sobre todo a alquileres detectados, principalmente a través de plataformas de economía colaborativa y en la costa (tipo Airbnb o HomeAway)). La AEAT cruza los datos de las viviendas sobre las que se ha publicitado una oferta de alquiler (no lo realiza a través de las compañías citadas), en la mayoría de los casos mediante portales inmobiliarios. con la información propia que dispone de Internet, consumos eléctricos e inspecciones. Es decir, como tiene acceso a las facturas de la luz, gas o agua, cruzará la información para saber si los pisos publicitados han tenido consumos que evidencia el arrendamiento. También con la información que pueden aportar los ayuntamientos, si hay fianza.

Hacienda dispone para el control de estos alquileres de información de años pasados, según ha advertido.

4- El alquiler genera un rendimiento de capital inmobiliario
La Agencia Tributaria explica que los rendimientos procedentes del alquiler de una vivienda constituyen para el arrendador un rendimiento de capital inmobiliario.

5- ¿Qué debe declara el arrendandor?
Eso sí, quien haya alquilado un piso no tiene que declarar el total de las rentas ingresadas. La cuantificación del rendimiento se realiza restando de los ingresos los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, determinadas reducciones.

6- ¿Qué gastos se puede deducir el arrendador?
Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, pueden deducirse de los ingresos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

La Agencia Tributaria apunta que el rendimiento neto, la cantidad a declarar, podrá ser incluso negativa tras las deducciones.

7- ¿Qué gastos no se puede deducir?
Eso sí, no todos los gastos son deducibles. Así, por ejemplo, los pagos efectuados por razón de siniestros ocurridos en los bienes inmuebles que den lugar a disminuciones en el valor del patrimonio del contribuyente no se pueden deducir.

Tampoco entra el importe de las mejoras efectuadas en los bienes inmuebles, sin perjuicio de la recuperación de su coste por una vía de amortizaciones.

8- Reducción del 60% por alquiler destinado a vivienda
En el caso de que el alquiler de un inmueble se destine a vivienda, el rendimiento neto positivo, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles, se reducirá en un 60%, cualquiera que sea la edad del arrendatario. Tratándose de rendimientos netos positivos, la reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.

9- Desaparece la reducción del 100% en el alquiler para jóvenes
En 2015 desaparece la reducción del 100% que se aplicaba cuando el arrendatario tenía una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al IPREM.

10- Deducciones limitadas
Además, se establece un límite máximo para la deducción de los intereses de los capitales ajenos, gastos de financiación y gastos de reparación y conservación, que no podrán ser superiores al importe del rendimiento íntegro de cada bien. No obstante, el exceso podrá compensarse en los cuatro años siguientes con el mismo límite para cada inmueble.

11- ¿Si hay subarrendamiento?
En el supuesto de subarrendamientos, las cantidades percibidas por el subarrendador no se considerarán rendimientos del capital inmobiliario, sino del capital mobiliario. Sin embargo, la participación del pro¬pietario en el precio del subarriendo sí tiene la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sin que proceda aplicar sobre el rendimiento neto reducción alguna.

12- ¿Y si el alquiler se realiza como actividad económica?
Únicamente si el arrendamiento se realiza como actividad económica las cantidades obtenidas no tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sino de actividades económicas, dentro de cuyo apartado específico deberán ser declarados.

Se entiende que el arrendamiento se realiza como actividad económica cuando en el desarrollo de la actividad exista, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, para el desempeño de dicha gestión, según detalla Hacienda.

13- Novedad: no hace falta destinar un local a la gestión
La Agencia Tributaria ha incluido una novedad en el ejercicio 2015 y es que desaparece el requisito de contar, al menos, con un local exclusivamente destinado a la gestión de los inmuebles arrendados para considerar el alquiler como actividad económica. De esta forma, si un contribuyente alquila viviendas a través de internet, aunque no tenga un loca físico, se puede entender como actividad económica.

La campaña de la Renta 2015 comenzó ayer, 6 de abril, y terminar el 20 de junio. Este año se presenta cargada de novedades. Es el primer ejercicio completo sobre el que se aplica la reforma fiscal, que incluye una rebaja de los tipos y bastantes cambios más.